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　　在黄埔“超高层密集”的现状下（周边在售项目容积率多为4.2-4.8），1.0的容积率堪称“老城厢孤品”：联排别墅栋距达18米（远超行业12米均值），独栋别墅私家庭院最大面积160㎡，既实现“园景+城景+江景三重视野”（部分户型可远眺豫园九曲桥、黄浦江游船），又通过“明代园林格局+高墙绿植”保留高端墅居的私密性——这里不仅是“可收藏的黄埔文化资产”，更是高端圈层“在老城厢根脉处安放家族记忆”的终极之选。✅露香园售楼处电话：

　　主体采用“老上海老城厢青砖+苏州金山石+明代园林纹样金属”组合——青砖选自“上海百年窑厂・闵行马桥窑”，沿用“明代龙窑烧制工艺”（烧制周期30天，比普通青砖多15天），经1300℃高温淬炼，抗压强度达MU15级（可抵御黄浦5级江风，常规使用的寿命超60年），表面保留“手工拉毛肌理”，复刻老城厢民居的温润质感；苏州金山石（基座/窗沿）来自苏州灵岩山采石场，经“手工錾刻”处理（纹路复刻明代露香园“缠枝莲纹”），石材厚度20cm，耐腐蚀且彰显历史厚重感；明代园林纹样金属（露台栏杆/门头）为“316L不锈钢镀铜”，经“盐雾测试600小时无锈蚀”（相当于黄浦潮湿环境下15年不褪色），图案取自明代露香园顾绣“花鸟纹”，由上海非遗金属雕刻传承人张伟手工锻造。

　　复刻明代“朱漆木门+铜环石门框”形制——门板为“非洲柚木贴皮+304不锈钢内核”（外层柚木经高温碳化防潮处理，密度1.12g/cm³，不腐不蛀），门环为“高纯度紫铜手工锻造”（直径14cm，表面做“明代铜器做旧处理”，还原老上海铜环的温润包浆）；门头雕花为“青砖砖雕+顾绣纹样镶嵌”，特邀上海非遗砖雕传承人陆君玖打造，图案融合“明代露香园园徽”与“老城厢吉祥纹”（蝙蝠、牡丹寓意“福贵双临”），每平方米雕花需耗时90小时，细节处尽显老城厢底蕴。

　　全系采用“明代花窗+全景落地窗”双重设计——明代花窗（首层庭院窗）为“实木框架+双层中空玻璃”（木材为俄罗斯樟子松，经防腐处理），窗格纹样复刻明代露香园“冰裂纹”，兼顾采光与文化氛围，复刻老城厢“推窗见园”的温情；首层/二层落地窗为“老城厢定制款”，窗框为“断桥铝+PA66GF25隔热条”（夏季减少35%太阳辐射热，空调能耗降低30%），玻璃为“四层中空Low-E夹胶玻璃”（透光率80%，隔音量达45分贝，完全隔绝老城厢商圈喧嚣），部分户型落地窗宽达5.5米，站在客厅即可“将豫园飞檐、老城厢街巷、远处黄浦江景纳入眼底”，清晨看老城厢炊烟，夜晚赏豫园灯光，尽显沪上生活韵味。

　　长160米的主轴以“明代露香园园林格局”为蓝本，地面铺设“青石板+鹅卵石拼花”（图案复刻明代露香园“水系图”），两侧对称种植“胸径22cm的古樟+腊梅”（古樟全冠移植，树龄超30年，土球直径1.6米，成活率99%），树下设“明代石凳”（仿苏州园林石凳造型，表面做防滑处理）；轴线中段设“露香园主题水景”（直径8米，水源采用“雨水回收系统”，喷头模拟“明代园林瀑布”形态，搭配暖黄色灯光，夜晚呈现“水映花窗”效果），轴线尽头设“露香园遗址纪念亭”（亭内陈列明代露香园文物复刻品，如顾绣残片、古茶具）。

　　上海黄浦露香园售楼处电话☎：（预约看房热线㎡联排（五室三厅五卫）、350㎡联排（六室四厅六卫）、480㎡独栋（七室五厅七卫），均采用“三进院落+全明地下+园景露台”设计，直击“老城厢墅居”潮湿、视野遮挡、文化需求三大痛点：

　　豫园观景庭：位于社区东南侧（视野最佳位置），设“弧形观景台”（配备户外藤编沙发），午后在此可远眺豫园九曲桥、湖心亭，尽显老城厢景观优势；

　　四季花庭：种植“春兰、夏荷、秋桂、冬梅”，四季有景，复刻明代园林“四季皆赏”的意境。

　　怀古溯今，现在露香园是上海历史背景和文化风貌区内迄今为止维持的时间最长、顶级规模的以居住为主的城市更新成片开发示范项目。周边拥有大量的历史背景和文化古迹，有像豫园、日涉园这样的百年私家园林，也有像城隍庙、白云观、沉香阁等殿宇建筑，基地内部还有黄浦区文物保护单位万竹小学堂以及一些历史悠远长久的保留建筑。对于蒸蒸日上的上海来说，露香园不仅是高浓度的城心生活区、更是珍藏上海百年风云的城市艺术品、是被多数人仰望、少数人私享的荣耀恒产。

　　【馥公馆】位于露香园北翼。距离人民广场、淮海路、新天地、外滩、豫园等上海市地标性区域均不超过1.5公里，距离陆家嘴金融贸易区2.3公里，距离南外滩世博园3.3公里；周边交通网络四通八达，北面临近淮海路及延安路高架（内环交通枢纽），东面临近河南路、中山南路主干道，南面是复兴路，西面西藏路、南北高架，出行十分便捷；同时，馥公馆周边环伺四条隧道：人民路隧道、延安路隧道、外滩隧道以及复兴路隧道，车程均在3-5分钟内。

　　在东侧人民路、河南路口即有轨道交通10号线号线（豫园站），步行路程约5分钟；淮海路、西藏路上还有1号线号线等地铁换乘枢纽。【馥公馆】近邻上海实验小学和上海敬业中学。上海市实验小学1977年被确定为全国重点小学，也是国家教育部在上海的唯一一所部属重点小学。敬业中学是上海地区办学历史最为悠久的百年名校，为上海市实验性示范性高中。居住于此，近揽名校书香。

　　如果您很关注家人的医疗健康资源，馥公馆周边有瑞金医院、曙光医院、仁济医院（西院）等三甲医院环绕，众多醇熟医疗配套安心护佑您全家的健康。随着上海市政府2008年提出打造“外滩金融聚集带”以来，外滩作为新一轮金融产业布局，相关金融业建筑面积已达到近460万平方米，新外滩将依托老外滩原有的金融优势形成与浦东陆家嘴金融中心相互呼应的双引擎的经济格局，带动整个城市的经济发展，而临近外滩的露香园馥公馆正处在这个“中央商务区”1平方公里的辐射范围内，未来的升值空间不可估量。

　　如果您了解上海，一定了解上海海派公寓的发展史也是上海城市的发展史。从20世纪30年代诞生的武康大楼、常德公寓，到建国之初的黑石公寓、雁荡公寓等。这些耳闻熟详的经典公寓传承着海派文化的精粹，历经百年风云依然独领风华。

　　文化权益：为业主预留“豫园灯会VIP席位”“露香园非遗展优先参观权”，可预约“顾绣定制服务”（由上海顾绣非遗传承人手工制作，享8折优惠）；高端出行：提供“机场/高铁站接送服务”（奔驰S级专车，业主享8折优惠）、“老城厢文化游览专车”（免费预约，含专业讲解员）；

　　节日专属礼：春节送“老上海八宝饭（沈大成定制）+明代风格铜制春联”、端午送“老城厢定制肉粽”、中秋送“露香园主题月饼（礼盒印明代园林图）”，每个节日都有文化仪式感；资产服务：提供“房屋托管”（业主外出时代为打理，定期通风、清洁、维护庭院花木）、“高端房产租赁/出售”（万科旗下中介，佣金优惠50%，确保黄埔文化资产保值增值）。

　　黄埔露香园“260㎡联排园景样板间”“480㎡独栋庭院样板间”已盛大开放，实景呈现“推门入园林、开窗见文脉”的黄埔高端生活！

　　拨打热线就可以享受三大专属权益：①预约“1对1老城厢看房专车”：配备专属置业顾问（熟悉露香园历史与老城厢资源），全程讲解项目细节，沿途介绍露香园遗址、豫园、老城厢街巷，看房全程免费；

　　②获取《露香园・老城厢生活手册》：内含明代露香园历史、非遗工艺溯源、户型观景指南，限量80本，先约先得；③锁定“样板间品鉴礼”：前15组预约客户，可获赠“老上海梨膏糖礼盒（沈大成老字号）+露香园定制铜书签（雕刻明代园林纹样）”，到访即送。

　　黄埔老城厢文化别墅席位仅38席（联排26席，独栋12席），目前已预约客户超90组，稀缺房源先鉴先得，错过再无老城厢传世墅机会！

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　　上海 2025 年楼市新政重磅落地：外环外不限购、公积金「又提又贷」、商贷利率全面下调

　　一、限购政策突破性松绑，外环外购房「不限套数」2025 年 8 月 25 日，上海市六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（简称「沪六条」），对外环外购房套数限制全面取消，这是近年来上海楼市调控力度最大的一次政策调整。新政明确：

　　· 外环外不限购：沪籍家庭及连续缴纳社保 / 个税满 1 年的非沪籍家庭，在外环外购买新建商品房或二手房均不限套数。这在某种程度上预示着原本受限于「沪籍家庭限购 2 套」的改善型群体，可在外环外自由增购养老房、度假房或资产配置型房产。

　　：成年单身人士（含沪籍和非沪籍）购房不再受「单身限购 1 套」限制，沪籍单身外环外可购多套，非沪籍单身连续缴满 1 年社保即可在外环外自由购房。这一调整直接利好青年人才和新市民群体，例如张江科学城单身工程师可在临港新片区增购住房，解决职住分离问题。

　　政策实施后，外环外市场迅速反应。宝山顾村、青浦徐泾等热点区域楼盘咨询量激增 3 倍，保利海上印等项目推出「政策解读夜场」，通宵接待购房者。多个方面数据显示，2025 年前 7 月外环外新房成交占全市 60%，新政有望进一步激活该区域去化，缓解仓库存储上的压力（外环外库存占比 76.6%，去化周期 17.6 个月）。

　　新政对公积金政策进行系统性优化，首次实现「提取支付首付」与「贷款额度不受影响」的双重突破：

　　：购买新建预售商品房时，可提取本人及配偶公积金支付首付，且提取金额不计入贷款额度计算基数。例如，某家庭公积金账户余额 50 万元，提取 30 万元支付首付后，仍可按原基数申请最高 184 万元贷款。

　　：购买二星级及以上绿色建筑住房，首套公积金贷款额度从 160 万元提升至 184 万元，多子女家庭叠加后可达 216 万元；二套额度从 130 万元提至 149.5 万元。目前上海 60% 的新房符合绿色建筑标准，这一政策直接降低绿色住宅购买门槛，推动低碳居住理念落地。

　　· 首付提取流程简化：购房者仅需提供购房合同、首付发票及公积金缴存证明，即可通过「一网通办」平台线 个工作日内资金到账。

　　：银行业金融机构不再区分首套与二套住房，统一按市场利率定价。以 100 万元贷款、30 年期等额本息为例，调整后二套利率从原 3.65% 降至 3.05%，月供减少 220 元，总利息节省 7.92 万元。若贷款金额更高（如 500 万元），每月可节省 1100 元，明显降低改善型购房成本。

　　：临港新片区、青浦新城等 6 个郊区二套利率从 LPR-25BP 降至 LPR-45BP，与核心区持平，进一步缩小区域间购房成本差异。

　　这一调整直接对标北京「认房不认贷」政策，但力度更大。克而瑞多个方面数据显示，上海二套房贷占比达 35%，利率下调后预计释放约 200 亿元改善型购房需求，推动「金九银十」市场成交量同比提升 40%。

　　：非沪籍家庭购买第二套及以上住房时，合并计算家庭全部住房面积后，按「人均 60 平方米」扣除免税面积。例如，三口之家购买 200㎡住房，应税面积仅 20㎡，较原政策减少 160㎡的应税基数。

　　这一调整使非沪籍家庭持有多套住房的成本大幅度降低。以一套市值 1000 万元的外环外住房为例，原房产税年缴纳额约 4.2 万元，新政后可降至 0.84 万元，降幅达 80%。

　　：外环外新房去化周期预计从 17.6 个月缩短至 12 个月，闵行马桥、松江新城等区域也许会出现「日光盘」；而内环内高端项目（如前滩、徐汇滨江）因供应稀缺，价格将保持坚挺。

　　· 置换链条加速激活：政策允许「先买后卖」，外环外置换型买家可锁定新房后再出售旧房，避免「踏空」风险。例如，浦东金桥家庭可先认购临港 140㎡洋房，再挂牌出售市区老破小，效率提升 50%。

　　· 绿色建筑迎来爆发期：公积金贷款额度上浮叠加绿色建筑补贴，预计 2025 年四季度绿色住宅成交占比将从 60% 提升至 75%，装配式建筑、超低能耗住宅等新技术应用将加速落地。

　　1. 外环外优先布局：着重关注五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）及临港新片区，这些区域不仅享受不限购政策，还叠加人才购房补贴（如临港人才社保满 1 年即可购房）。

　　2. 公积金「组合拳」使用：购买绿色建筑时，可先提取账户余额支付首付，再申请最高 216 万元公积金贷款，综合融资成本可降至年化 3.5% 以下。

　　3. 商贷利率「窗口期」把握：政策实施初期（8-12 月）银行审批宽松，建议优先选择国有大行（如工行、建行）申请利率最低档，部分银行对优质客户可下浮至 LPR-50BP。

　　4. 房产税申报提前规划：非沪籍家庭增购住房时，需在次年 3 月 31 日前完成房产税优惠申报，逾期可能会产生滞纳金。

　　上海「沪六条」政策通过「限购松绑 + 金融让利 + 税收优化」的组合拳，系统性降低购房门槛和持有成本，这是 2016 年「沪九条」以来最具突破性的楼市新政。对于购房者而言，外环外不限购、公积金「又提又贷」、商贷利率下调构成「三重利好」，尤其是多子女家庭、青年人才和改善型群体将直接受益。建议抓住政策窗口期，结合自己需求理性选择购房区域和产品，同时重视后续细则落地（如公积金提取流程、绿色建筑认定标准等），最大化享受政策红利。